איך בונים תמהיל משכנתא חכם

עבור רובנו המשכנתא היא העסקה הפיננסית הגדולה והמשמעותית ביותר שנבצע בחיינו. הנטייה הטבעית של רוב האנשים היא להתמקד בהשגת ה ״ריבית הכי טובה״. אבל חשוב להבין שהריבית היא רק אחד מהרכיבים בבניית תמהיל המשכנתא שלנו. בנייה נכונה של תמהיל משכנתא מתחילה בתכנון מוקדם ומתחשבת בניהול סיכונים ובשינויים צפויים בחיים. תמהיל חכם אינו נמדד רק בהחזר החודשי הראשון שלו, אלא ביכולת שלו לספוג שינויים בשוק הריביות, להתאים לשינויים בתא המשפחתי ומזעור עמלות הפירעון המוקדם בעתיד. במאמר זה נפרק את המרכיבים השונים שבונים את התמהיל ונבין כיצד ליצור איזון נכון בין יציבות לחיסכון כך שתיבנו את התמהיל הכי נכון עבורכם.

1.״הצעד הראשון: איסוף הנתונים (לפני שבכלל מדברים עם הבנק)״

לפני שבכלל צוללים לעולם בניית התמהיל משכנתא ומונחים כמו ״ריבית דריבית״ או ״לוח שפיצר״, השלב הקריטי ביותר הוא קבלת תמונת מצב אישית. אתם לא יכולים לבנות תמהיל בלי להבין ולדעת את מצבכם ואתם יודעים מה טוב לכם. כן, בנקים נוטים להציע לנו את מה שנוח להם למכור ומה שהכי רווחי עבורם, אבל תמהיל נכון במה שנוח לנו ומה שאנחנו יכולים וצריכים לשלם.

אלו הם שלושת הנתונים שאנחנו חייבים להגדיר לעצמנו מראש:

1.יחס ההחזר: כמה באמת נשאר לנו בסוף החודש?

אנחנו רוצים להבין איזה חלק מההכנסה החודשית שלנו ילך לטובת החזר המשכנתא. החישוב מתבצע לפי ההחזר החודשי המתוכנן חלקי ההכנסה נטו שלנו (הכנסות בניכוי החזר חובות קבועים שנותרו להם מעל 18 חודש כמו הלוואת רכב או הלוואה מהבנק). בנקים מאשרים לעיתים החזר חודשי שמגיע עד ל-40% מההכנסה הפנויה של משק הבית. עם זאת מבחינה תכנונית, מומלץ לכוון לטווח שמרני של בין 30% ל-35% יחס החזר.

מומלץ מאוד שתעשו לעצמכם מיני בדיקה ותכירו את המספרים שלכם. תחשבו את ההכנסות וההוצאות שלכם ותכירו את ההתחייבויות שלכם. קחו בחשבון שינויים עתידיים בתא המשפחתי או בתעסוקה ותגלו מהי ההכנסה הפנויה האמיתית שלכם ומה ההחזר משכנתא שתוכלו לעמוד בו מבלי ״להיחנק״ כלכלית.

2.שיעור המימון: מדרגות הריבית של הבנק

אחרי שבדקנו מהי יכולת ההחזר שלנו ומהי ההכנסה הפנויה שלנו נעבור לבדוק את הצד שני של המשוואה: הנכס עצמו. שיעור המימון הוא למעשה החלק שהבנק מלווה לנו כדי להגיע למחיר הדירה.

• בדירה ראשונה: ניתן לקבל עד 75% מימון (צריך להביא 25% הון עצמי).
• במשפרי דיור/שיחלוף דירה: ניתן לקבל עד 70% מימון (צריך להביא 30% הון עצמי).
• בדירה להשקעה: ניתן לקבל עד 50% מימון (צריך להביא 50% הון עצמי).
• במחיר להשתכן/דירה בהנחה: ניתן לקבל עד 90% מימון משווי השוק של הדירה (לא ממחיר חוזה), בכפוף להון עצמי מינימלי של 100,000 ש״ח ולמגבלות השמאות של בנק ישראל.

הבנק לא בודק אם אנחנו עומדים ברף המקסימלי, אלא מתמחר את הריביות שהוא מציע לנו לפי מדרגות סיכון. ככל שאחוז המימון שלנו יהיה נמוך יותר ויעבור למדרגה נמוכה יותר, כך הריביות שיוצעו לנו יהיו אטרקטיביות יותר.

עד 45% מימון: המדרגה עם הריבית האטרקטיבית ביותר שנוכל לקבל.

עד 60% מימון: מדרגת הביניים.

עד 75% מימון: המדרגה שבה הסיכון לבנק גבוה יותר ולכן הריבית פחות אטרקטיבית באופן יחסי.

לכן ככל ששיעור המימון גבוה יותר, הבנק רואה בעסקה מסוכנת יותר ומתמחר את הריביות בהתאם. אז למה חשוב מה שיעור המימון שנצטרך ? אם אנחנו נמצאים ״על התפר״ (למשל 62% מימון), לעיתים מאמץ קטן להביא עוד הון עצמי נמוך יוריד אותנו למדרגת ה-60% ויחסוך לנו עשרות אלפי שקלים בקבלת ריביות אטרקטיביות יותר.

3.אופק תכנוני ואירועים עתידיים

החיים הם דינמיים עליות בריבית, התרחבות המשפחה או שינויים תעסוקתיים יכולים להפוך החזר גבולי לנטל כבד. תמהיל חכם ומותאם לוקח מקדם הגנה שיאפשר לנו להמשיך לחיות תוך כדי שמירה על אותה רמת חיים גם בתקופות של שינויים.

בניגוד למה שנהוג לחשוב, משכנתא היא התחייבות דינמית שניתן לשנות לאורך הדרך היא לא משהו קבוע שהוא לא בר שינוי למשך 30 שנה. כמעט כל משכנתא צריכה לעבור בדיקה ועדכון במהלך השנים.

כאשר אתם בשלב התכנון ואיסוף הנתונים קחו בחשבון אירועים עתידיים ב-5 השנים הקרובות שעתידיים להשפיע על היכולת שלכם להחזר משכנתא. על מנת להמחיש לכם איזה אירועים עתידיים יכולים להשפיע על החזר המשכנתא להלן מספר דוגמאות:

שינויים בתא המשפחתי –זוג צעיר ללא ילדים שמתכנן להגדיל את התא המשפחתי בטווח הקצר. כידוע שינוי מסוג זה יכול להשפיע ממגוון סיבות על ההכנסה הפנויה שלכם. ייתכן שמתוכננת חופשת לידה ארוכה או תשלום בעבור צהרון שישפיע על יכולתכם לעמוד בהחזר משכנתא שלקחתם לפני 3 שנים והייתם רווקים ללא ילדים.

שינויים תעסוקתיים – מצב שבו אחד מבני הזוג רק סיים לימודים וכרגע הוא רק בשכר התחלתי בעבודתו ובעתיד הנראה לעין יכול לחול שיפור מהותי לטובה בהכנסותיו מה שישפר את יכולת ההחזר.

שינויים אחרים –מצב שבו אמור להשתחרר לכם בעוד מספר שנים סכום מהותי מקרן השתלמות שתרצו להשתמש בו לפרוע חלק מהמשכנתא. כמו כן ייתכן מצב שבו אנחנו יודעים מראש שעוד 5-6 שנים נרצה לעבור לדירה גדולה יותר.

סיכום ביניים: הנתונים הם המפתח שלכם

בניית תמהיל ללא הנתונים הללו היא כמו ניווט ללא מפה. רק אחרי שהגדרתם את כושר ההחזר, שיעור המימון והתחנות העתידיות, ניתן לגשת למלאכת הרכבת תמהיל משכנתא מותאם אישית עבורכם.

2.ארגז הכלים: איך בוחרים את המסלולים הנכונים?

אחרי שעברנו את שלב איסוף הנתונים, אנחנו מבינים מה ההחזר משכנתא שאנחנו יכולים לעמוד בו ומה אחוז המימון שלנו. כעת, הגיע הזמן להרכיב לעצמנו תמהיל משכנתא מותאם לצרכים שלנו. לרוב, תמהיל המשכנתא מורכב ממסלולי ריבית שונים. כל מסלול הוא בעצם ״מוצר בנקאי״ עם מאפיינים שונים שמשפיעים עלינו. המטרה שלנו היא לא למצוא את המסלול המושלם (כי אין כזה), אלא לבנות שילוב שיגן עלינו מצד אחד (החזר שנוכל לעמוד בו) ויחסוך לנו כסף מצד שני (ריביות אטרקטיביות).

כאשר אנו באים לבנות תמהיל משכנתא אלה המסלולים המרכזיים שנצטרך לשלב ביניהם:

1.מסלול הפריים

זהו אחד המסלולים הפופולריים ביותר בישראל, והוא גם דוגמא מצוינת לכך שמשכנתא היא לא משהו קבוע לכל החיים. במילים פשוטות, מדובר בריבית שמשתנה בהתאם למצב במשק, ולכן גם ההחזר החודשי יכול לעלות או לרדת לאורך הזמן.

חשוב לציין: בעבר היה ניתן לקחת עד שליש מהמשכנתא במסלול פריים. מאז 2020 המגבלה היא על כל המסלולים המשתנים יחד (פריים, משתנה לא צמודה ומשתנה צמודה): עד שני שליש מהמשכנתא. יחד עם זאת, חשוב להבין שלא תמיד כדאי לנצל את המקסימום, אלא לבנות תמהיל מאוזן שמתאים ליכולת ולרמת הסיכון שלנו.

היתרון המרכזי של מסלול הפריים הוא הגמישות המקסימלית. ניתן לפרוע את המסלול הזה בכל רגע נתון ללא עמלת פירעון מוקדם (מה שרבים מכנים ״קנסות״), ובדרך כלל גם ליהנות מריבית התחלתית נמוכה יחסית. במסלול זה הקרן אינה צמודה למדד, ולכן היא יורדת כבר מהתשלום הראשון. זה מאפשר להתחיל עם החזר חודשי נוח יותר, וגם להשאיר לעצמנו אפשרות לבצע שינויים בעתיד.

מצד שני, חשוב להבין את המשמעות של ריבית משתנה: ההחזר החודשי אינו קבוע, אם הריבית במשק עולה - גם ההחזר עולה, ולעיתים בצורה מורגשת. לכן המסלול פחות מתאים למי שמחפש יציבות מלאה לאורך זמן.

בשורה התחתונה, מסלול פריים מתאים למי שמבין שהמשכנתא היא כלי שצריך לנהל. הוא נותן הרבה חופש וגמישות, אבל דורש להיות עם יד על הדופק. ולהבין שההחזר יכול להשתנות לאורך הדרך. בכל מקרה, לא נבחר את מסלול הפריים כי הוא זול יותר ברגע נתון, אלא נשלב אותו כחלק מתמהיל מאוזן, תוך הבנה של הסיכון והגמישות שהוא מביא.

בדרך כלל נשלב את מסלול הפריים כמרכיב הגמישות (לרוב סביב שליש מהמשכנתא), ולא נבנה עליו כבסיס יציב. חשוב להתאים את מסלול הפריים ליכולת שלנו לספוג עליות. שאלה טובה לשאול היא: אם ההחזר עולה ב-300-800 ש״ח - האם נוכל להתמודד עם זה? אם התשובה היא כן, ניתן לשלב יותר פריים, ואם לא, עדיף להיות יותר שמרנים בתמהיל הכללי.

2.מסלול ריבית קבועה לא צמודה (קל״צ) – העוגן והביטוח שלכם

אם מסלול הפריים הוא זה שמספק לנו גמישות בתמהיל, הרי שמסלול הריבית הקבועה הלא צמודה (קל״צ) הוא ה״עוגן״ של המשכנתא.

במילים פשוטות - ההחזר הוא קבוע. אנחנו יודעים בדיוק כמה נשלם בכל חודש, מהיום הראשון ועד סוף ההלוואה. הריבית נקבעת ביום החתימה ואינה משתנה לאורך כל חיי המשכנתא.

חשוב לדעת: בנק ישראל מחייב שכל תמהיל משכנתא יכלול לפחות שליש במסלולים של ריבית קבועה (צמודה או לא צמודה). הדרישה הזו נועדה להבטיח שלכל לווה תהיה רמת יציבות מינימלית, שתגן עליו מפני תנודות חדות בריבית. בעוד שניתן לשלב כאן גם מסלול ״צמוד״ למדד כדי לעמוד בדרישה, הקל״צ הוא המסלול היחיד שמעניק הגנה הרמטית גם מפני עליית האינפלציה.

למה המסלול הזה נחשב לעוגן של התמהיל?

וודאות מלאה: התשלום החודשי ידוע מראש עד השקל האחרון, עבור משק בית שמתכנן קדימה לשנים רבות, זה מאפשר יציבות תזרימית ושקט נפשי אמיתי.

הגנה מאינפלציה: מכיוון שההלוואה אינה צמודה למדד המחירים לצרכן, הקרן שלכם לא גדלה עם הזמן. יתרת החוב שלכם קטנה בפועל מהתשלום הראשון, מה שהופך את המסלול ליתרון משמעותי בתקופות של עליות מחירים במשק.

הצד השני של המטבע – מה חשוב לקחת בחשבון ?

מחיר היציבות: הריבית במסלול זה תהיה לרוב גבוהה יותר לעומת מסלולים משתנים או צמודים בנקודת הפתיחה. בפועל, מדובר בפרמיה שאנחנו משלמים עבור הוודאות והעברת הסיכון מהלווה לבנק.

עמלות פירעון מוקדם: זהו החיסרון המרכזי. אם בעתיד הריביות ירדו משמעותית ותרצו למחזר או לפרוע את ההלוואה, ייתכן שתידרשו לשלם ״עמלת היוון״ – פיצוי לבנק על אובדן הריבית הגבוהה שסגרתם מראש.

דוגמה פשוטה:

נניח שלקחתם הלוואה בריבית של 4%, ולאחר כמה שנים הריבית בשוק ירדה ל-2%, אתם שוקלים למחזר את המשכנתא (או לפרוע אותה מוקדם).

במצב כזה, מבחינת הבנק – הוא ״מפסיד״ את הריבית הגבוהה שסגרתם, לכן בעת מחזור או פירעון מוקדם הוא עשוי לדרוש עמלת היוון כפיצוי על ההפרש.

חשוב לזכור: עמלת פירעון מוקדם היא לא בהכרח דבר ״רע״. במקרים רבים, קנס גבוה דווקא עשוי להעיד על כך שהריביות בשוק ירדו משמעותית- מה שמרמז על הזדמנות אמיתית לחיסכון גדול בסכום הכולל של המשכנתא.

במילים אחרות, אם נדרש לשלם עמלה – צריך לבחון אותה מול החיסכון הצפוי מהריבית החדשה. לא פעם, למרות הקנס, מחזור או פירעון עדיין משתלמים ומובילים לחיסכון כולל לאורך חיי ההלוואה.

איך משלבים קל״צ בתמהיל נכון?

למרות שהדרישה המינימלית היא שליש, רבים בוחרים להגדיל את רכיב הקל״צ מעבר לכך – במיוחד כאשר ההחזר החודשי נמצא קרוב לגבול היכולת האישית של משק הבית.

הסיבה פשוטה: קל״צ מייצר יציבות תזרימית.

השאלה הנכונה לשאול היא:

״מהו ההחזר החודשי שאנחנו חייבים שיהיה קבוע כדי לשמור על איזון כלכלי? ״

זהו החלק שכדאי לעגן במסלול הקל״צ.

בנוסף, יש נקודה קריטית שרבים מפספסים:

טיפ לסיום: ככל שנקצר את השנים במסלול הקל״צ, כך הריבית שהבנק מציע לנו תהיה אטרקטיבית יותר. קיצור של תקופה לא רק חוסך ריבית מצטברת, אלא משפר את רמת הסיכון שלנו בעיני הבנק ומזכה אותנו בריבית אטרקטיבית יותר כבר בנקודת הפתיחה.

3.מסלול ריבית משתנה כל 5 שנים – הגמישות לטווח הבינוני

אם מסלול הקל״צ מספק לנו יציבות ומסלול הפריים מספק גמישות, מסלול הריבית המשתנה כל 5 שנים מוסיף צד נוסף – חשיבה אסטרטגית לאורך זמן.

במסלול זה, הריבית נקבעת בתחילת ההלוואה ונשארת קבועה למשך חמש שנים. בתום כל תקופה, הריבית מתעדכנת בהתאם לתנאי השוק ולעוגן שנקבע מראש, בתוספת מרווח קבוע של הבנק.

מסלול זה נחשב לאחד המרכיבים המרכזיים בתמהיל משכנתא מאוזן. שכן, הוא יושב בדיוק באמצע – בין היציבות של ריבית קבועה לא צמודה (קל״צ) לבין התנודתיות של מסלול הפריים.

חשוב לציין: המסלול הנפוץ בישראל הוא כל 5 שנים, אך קיימים גם מסלולים בתדירות גבוהה יותר (כמו כל שנתיים או שלוש). העיקרון זהה - הריבית מתעדכנת במועדים ידועים מראש, אשר מהווים גם נקודות יציאה פוטנציאליות ללא קנסות.

למה כדאי לשקול את המסלול הזה?

מסלול הריבית המשתנה נועד לייצר לנו נקודות איזון אסטרטגיות לאורך חיי המשכנתא. הבחירה בו אינה רק כדי להוזיל עלויות בטווח הקצר, אלא כחלק מניהול סיכונים ותכנון פיננסי נכון:

• נקודת יציאה שכל לווה צריך להכיר – אחד היתרונות הבולטים של המסלול הוא תחנות עדכון הריבית – אחת ל-5 שנים. בתחנות אלו ניתן לפרוע או למחזר את ההלוואה, לרוב ללא עמלת פירעון מוקדם (קנס היוון), מאחר והריבית מתעדכנת ממילא. המשמעות היא יצירת ״חלונות זמן״ מובנים בתוך המשכנתא, שבהם ניתן לבצע התאמות ללא עלויות כבדות.
• ריבית התחלתית אטרקטיבית – ברוב המקרים, הריבית במסלול זה נמוכה יותר מאשר לעומת מסלול קל״צ. הדבר מאפשר להפחית את ההחזר החודשי בשנים הראשונות. עם זאת, חשוב להבין שזהו יתרון שמגיע יחד עם סיכון עתידי – הריבית יכולה לעלות בתחנות העדכון.
• סנכרון עם אירועים בחיים – המסלול מתאים במיוחד ללווים שמתכוננים קדימה – למשל מכירת נכס תוך מספר שנים, או צפי לקבלת סכום כסף משמעותי (כגון קרן השתלמות). במקרים כאלה, ניתן לתזמן את סילוק החוב או חלקו לנקודת העדכון, ובכך לנצל את הגמישות של המסלול בצורה מיטבית.

מעבר לכך, המסלול מאפשר ליצור איזון נכון בתוך התמהיל: מצד אחד הוא לא נוקשה כמו קל״צ, ומצד שני אינו תנודתי כמו פריים. כאשר משלבים אותו נכון, הוא תורם לפיזור סיכונים ומאפשר התאמה עתידית של ההלוואה לשינויים כלכליים או לתנאי שוק משתנים – מבלי להיות ״נעולים״ לחלוטין.

הסיכון שיש להבין מראש

כמו בכל החלטה פיננסית, לצד היתרונות קיימים גם סיכונים. החיסרון המרכזי של המסלול הוא חוסר הוודאות בטווח הארוך. הריבית יכולה לעלות בתחנות העדכון – ולעיתים בצורה משמעותית.

לכן, לפני שבוחרים במסלול זה, חשוב לשאול : מה יקרה להחזר החודשי שלי אם הריבית תעלה בעוד 5 שנים ?

אם ההחזר עדיין נמצא במסגרת היכולת הכלכלית – המסלול יכול להתאים. אם לא, ייתכן שכדאי להפחית ממנו בתמהיל.

טיפ חשוב למחשבה

אם בחרתם במסלול הזה ללא כוונה ברורה לפרוע או למחזר בעתיד – חשבו להיות ערניים לתחנות השינוי.

גם אם אין, תכנון מוקדם לפירעון, כל עדכון ריבית הוא נקודת בחינה: האם הריבית עלתה? האם כדאי למחזר? האם ניתן לשפר את תנאי ההלוואה?

התעלמות מהתחנות הללו עלולה להפוך יתרון אסטרטגי – לחיסרון בפועל.

4.המסלולים הצמודים – כשהמדד הופך ל ״שותף״ במשכנתא שלכם

אחרי שהבנו את המסלולים הלא–צמודים, כעת נבין מסלולים נוספים שלא הזכרנו עד כה, המסלולים הצמודים. כאן נפגוש הצעות שנראות מפתות מאוד: הריבית בבנק נמוכה משמעותית ממה שיוצע לנו במסלולים הלא צמודים, אבל יש לזה מחיר – הצמדה למדד המחירים לצרכן.

כשאומרים שמסלול הוא ״צמוד למדד״, הכוונה היא שיתרת ההלוואה שלכם מתעדכנת בהתאם לעליית מדד המחירים לצרכן.

איך זה עובד בחיים האמיתיים?

תחשבו על המדד בתור ״יוקר המחיה״, אם היום שקית חלב עולה 5 ש״ח, ובעוד שנה היא תעלה 5.5 ש״ח בגלל שהכל התייקר – זה המדד.

אם יוקר המחיה עולה – גם החוב שלכם לבנק עולה.

אם המדד לא עולה – אתם לא נהנים מכל העולמות, גם ריבית נמוכה וגם החוב שלכם קטן כרגיל. אבל (וכאן האבל הגדול) – היסטורית המדד בישראל נוטה לעלות לאורך זמן, ולכן אי אפשר לבנות על תסריט כזה לאורך 20-30 שנה.

במסלולים האלה הבנק אומר לכם ״אני אתן לכם את הריבית הזולה שאתם רוצים, אבל אני רוצה שהכסף שלי ישמור על הערך שלו״

התוצאה: אם יוקר המחיה במשק עלה ב-3% בשנה, גם יתרת החוב שלכם לבנק עולה ב-3%.

אלו המסלולים שבהם תפגשו את המדד:

1.ריבית קבועה צמודה (ק״צ) – הריבית ״נעולה״, אבל החוב שלכם צמוד למדד ולעליות מחירים במשק.

2.ריבית משתנה צמודה (מ״צ) – כאן יש ״סיכון כפול״ – גם הריבית יכולה לעלות בתחנה, וגם החוב שלכם גדל עם המדד מידי חודש

להלן דוגמה הממחישה את המסלול:

נניח שאתם חייבים לבנק מיליון ש״ח במסלול צמוד. אם המדד עלה ב-3% בשנה, פתאום נוסף לכם לחוב סכום של 30,000 ש״ח שלא היו שם קודם. זה מצב מתסכל שבו אתם משלמים כל חודש בזמן, אבל בסוף השנה אתם מגלים שאתם חייבים לבנק יותר ממה שהייתם חייבים כשהתחלתם.

מתי בכל זאת נבחר במסלול צמוד?

למרות הסיכון שיוקר המחיה יעלה את החוב, ישנם מצבים שבהם הבחירה במסלול צמוד היא מהלך אסטרטגי חכם:

• כשחייבים ״לעבור את הסף״ של הבנק : לבנק יש כללים נוקשים לגבי יחס ההחזר (כמה אחוז מההכנסה הפנויה שלכם הולך למשכנתא). מכיוון שהריבית במסלולים הצמודים נמוכה יותר בנקודת הפתיחה, הם מאפשרים להוריד את ההחזר החודשי הראשוני. לפעמים, זה ההבדל בין לקבל ״לא״ מהבנק לבין לקבל אישור למשכנתא ולקנות את הדירה.
• תכנון למחזור עתידי: אם אתם צופים שההכנסה שלכם תגדל משמעותית בשנים הקרובות או שתקבלו סכום כסף גדול, אתם יכולים לקחת מסלול צמוד כדי להקל על התזרים עכשיו, מתוך כוונה למחזר או לפרוע אותו ברגע שתוכלו.
• הלוואות לטווח קצר : אם אתם צריכים חלק מהכסף רק ל-5 עד 7 שנים (למשל כהלוואת גישור), השפעת המדד המצטברת היא יחסית קטנה, והריבית הנמוכה הופכת את העסקה למשתלמת.
• אסטרטגיית ״המתנה לירידת ריבית״ : אם אנחנו נמצאים בתקופה של ריביות שיא במשק, ייתכן שנבחר במסלול צמוד כדי ״לנעול״ ריבית בסיסית נמוכה מאוד. התוכנית כאן היא לספוג את המדד לטווח קצר, מתוך הנחה שבעתיד, כשריביות ירדו, נוכל למחזר את המסלול בקלות או ליהנות מריבית ריאלית נמוכה לאורך זמן.

אחרי שהבנו את המורכבות של המדד חשוב להכיר מסלול אחד נוסף שבו המדינה הופכת את ה ״צמוד״ להרבה יותר משתלם. זהו מסלול שמעניק לכם ריבית מופחתת ופטור מלא מקנסות פירעון, מה שהופך אותו לאחד הכלים החזקים ביותר בתמהיל לדירה ראשונה: הלוואת הזכאות.

5.הלוואת זכאות – ״הקבועה הצמודה״ מטעם משרד הבינוי והשיכון

אם אתם רוכשים דירה ראשונה (או עומדים בקריטריונים מסוימים של המדינה),מחכה לכם שחקן חיזוק משמעותי: ״הלוואת זכאות״ . זוהי הלוואה ממשלתית המוענקת מטעם משרד הבינוי והשיכון ואפשר להשתמש ביתרונותיה לבניית תמהיל חכם.

למה כדאי לשקול לשלב אותה בתמהיל?

1.הגנה מלאה מ ״קנסות״ (עמלת פירעון מוקדם) : זהו היתרון הדרמטי ביותר במסלול קבוע רגיל של הבנק, אם תרצו לפרוע את החוב כשהריבית בשוק ירדה, תצטרכו לשלם עמלת פירעון מוקדם. בזכאות של משרד השיכון – אין קנסות בכלל. אתם יכולים למחזר או לפרוע את המסלול בכל יום שתרצו ללא עלות.

2.ריבית מועדפת : הריבית בזכאות היא לרוב נמוכה ב-0.5% מהריבית הממוצעת בשוק (או 3% הנמוך מביניהם). מכיוון שההחזר ההתחלתי של ההלוואה נמוך מאוד, לעיתים זה המסלול היחיד שמאפשר לנו לעמוד במנגנון יחס ההחזר של הבנק.

3.הנחות בעמלות: עצם השילוב של הלוואת זכאות בתמהיל (גם אם בסכום מינימלי ביחס למשכנתא) מקנה לכם הנחה אוטומטית של 25% על עמלות הפירעון המוקדם (קנסות ההיוון) היכן שהן קיימות במסלולים האחרים בתמהיל.

איך זה עובד?

ניתן להוציא זכאות בכל אחד מסניפי בנק המשכנתאות, הזכאות ניתנת על בסיס ״תעודת זכאות״ המונפקת על ידי משרד הבינוי והשיכון. גובה ההלוואה נקבע לפי שיטת ניקוד (שרות צבאי/לאומי, מספר אחים, שנות נישואין וכו׳). ככל שהניקוד גבוה יותר – סכום ההלוואה בריבית המועדפת גדול יותר.

טיפ למתעניינים: במידה ואתם מעוניינים במידע נוסף לגבי הלוואת הזכאות אתם מוזמנים לקרוא את המאמר באתר בנושא : הלוואת זכאות של משרד הבינוי: "הקלף הסודי" של רוכשי דירה ראשונה.

סיכום: בונים את התמהיל המנצח שלכם

אחרי שעברנו על כל השחקנים – מהעוגן היציב של הקל״צ, דרך הגמישות של הפריים והמשתנה, ועד להזדמנות שבזכאות משרד השיכון – דבר אחד בטוח – אין תמהיל אחד שמתאים לכולם.

החסכון במשכנתא נמצא פחות בגובה הריבית אלא יותר בתכנון תמהיל המשכנתא. בתכנון תמהיל משכנתא יש שלושה אלמנטים: מסלולים, תקופות וסכומים. יש אין ספור אפשרויות לצירופים אפשריים ואפשר לשחק עם האלמנטים כמעט איך שנרצה. רוצים לשחק איתם בעצמכם? בבונה התמהיל אפשר לבנות עד שלושה תמהילים ולהשוות ביניהם.

תמהיל משכנתא חכם הוא לא זה עם הריבית הכי נמוכה ביום החתימה, אלא זה שמתאים לחיים שלכם: לתזרים החודשי, לתוכניות המקצועיות, לשינויים המשפחתיים שצפויים לכם בהמשך חייכם, וגם לתנאי השוק שאתם חיים בו מבחינת שוק הריביות. לעניות דעתנו המפתח הנכון לבניית תמהיל הוא תכנון אסטרטגיה שמתאימה לצרכים וליכולת שלכם.

נקודה למחשבה: אל תמהרו לאמץ את הצעת הבנק

חשוב לזכור שהבנק הוא גוף עסקי, והתמהיל שפקיד המשכנתאות מציע לכם בשורה הראשונה הוא לרוב ״מוצר מדף״ סטנדרטי (שליש קבועה, שליש פריים, ושליש משתנה). המטרה של הבנק היא למקסם את הרווח שלו ולמזער את הסיכון שלו – לא בהכרח לדאוג לתזרים המזומנים שלכם בעוד עשור. אל תתייחסו להצעה של הבנק כגזירת גורל, היא רק נקודת הפתיחה למשא ומתן. התפקיד שלכם הוא להגיע מוכנים עם תכנון אסטרטגי שמתאים לצרכים שלכם וליכולת שלכם, ולא מה שנוח למערכת.

הצעד הבא: מהתאוריה למציאות

הידע שצברתם כאן הוא הכוח שלכם מול הבנק. אבל לפני שצוללים לריביות ולמסלולים, יש שאלה אחת גורלית : האם הבנק בכלל יאשר לכם את המשכנתא ?

הבנקים פועלים לפי כללים נוקשים של יחס החזר, אחוזי מימון ויכולת החזר. אל תנחשו את העתיד את הפיננסי שלכם ואל תגיעו לבנק בלי לדעת איפה אתם עומדים.

היכנסו עכשיו לסימולטור של הומסקור ובדקו את ההיתכנות שלכם לקבלת אישור עקרוני.

בכמה קליקים, תקבלו אינדיקציה מקצועית המבוססת על הנתונים שלכם אם העסקה שלכם יכולה לעבור את מבחני הבנק, כמו מה יחס ההחזר הצפוי לכם, ומהן נקודות התורפה שכדאי לתקן לפני שיוצאים לדרך.

וכבר יש בידכם הצעת תמהיל מהבנק? בדקו אותה בסימולטור ציון התמהיל שלנו וקבלו ציון וניתוח לכל מסלול – עוד לפני שאתם חותמים.