אישור עקרוני למשכנתא – המדריך המלא

רבים חושבים שאישור עקרוני למשכנתא הוא רק אישור פשוט שצריך לקבל מהבנק. למעשה בניגוד למה שרבים חושבים תהליך האישור העקרוני הוא יותר מאשר מענה לאיזה שאלון קצר באתר הבנק או שיחה עם מוקד השירות של הבנק שנותן איזה אישור לקוני שלא מחזיק מים. האישור הזריז הזה שקיבלנו אינו מחזיק מים כי מדובר באישור הצהרתי מבלי להסתמך על מסמכים שמגבים את תשובותינו בשאלון או את הנאמר בשיחה עם מוקד השירות של הבנק. בפשטות, אישור עקרוני הוא מסמך רשמי מהבנק שם הוא מצהיר על סכום המשכנתא המקסימלי שהוא מוכן להעמיד לרשותנו לטובת הרכישה אותה אנו עתידים לבצע. הסכום הזה נקבע על בסיס שילוב של שני גורמים מרכזיים: ההון העצמי שאנחנו מצליחים לגייס לטובת הרכישה והיכולת שלנו להחזיר את ההלוואה מדי חודש בטווח הארוך. מיותר לציין נצטרך להציג בפני הבנק מסמכים התומכים בבקשה שלנו למשכנתא ולהוכיח את יכולתנו לעמוד בתנאי המשכנתא כדי לקבל את האישור העקרוני.

בפועל אישור עקרוני הוא מבחן הסיכונים המשמעותי ביותר שנעבור מול הבנק. האמת היא שזה לא עניין של מזל או של ״נציג נחמד״ בבנק. מדובר במערכת של חוקים ונוסחאות לחישוב רמת הסיכון וכשמבינים את המספרים שמאחורי האישור-יחס החזר, אחוזי מימון ודירוג אשראי-הערפל מתפזר. המדריך הזה נכתב כדי לתת לכם את הכלים להבין בדיוק מה הבנק רואה ומה המדדים שקובעים אם תקבלו כן או לא. אנחנו מאמינים שאם תדעו על מה אתם נבחנים אתם יכולים להכין את הנתונים שלכם מראש ולהגדיל את הסיכוי שלכם לקבל אישור עקרוני למשכנתא.

עם זאת, סירוב בבנק אחד אינו בהכרח חוסם קבלת משכנתא בבנק אחר. לעיתים הוא פשוט מצביע על בעיה מסוימת בנתונים הפיננסיים של מגיש הבקשה – בעיה שעלולה להשפיע גם על החלטתם של בנקים נוספים.

למה בכלל צריך אישור עקרוני ?

בשביל רוב האנשים קניית דירה היא כנראה ההחלטה הפיננסית הגדולה הראשונה שהם יעשו בחייהם הבוגרים. לצאת לדרך בלי אישור עקרוני זה כמו לצאת לטיול אחרי צבא בדרום אמריקה בלי לתכנן את הטיול ובלי לדעת כמה כסף יש לכם בחשבון וכמה כסף תצטרכו כדי להגשים את משאלות ליבכם בטיול. אמנם זה אפשרי להגיד שפשוט נזרום ומה שיהיה אבל זה הימור מסוכן.

אנחנו רוצים לשתף אתכם בשלוש הסיבות המרכזיות שיגרמו לכם להבין למה האישור העקרוני למשכנתא הוא כרטיס הכניסה שלכם לשוק הנדל״ן להחלטה הפיננסית הגדולה הראשונה שתעשו:

1. הבנת התקציב האמיתי שלכם – בתהליך רכישת הדירה יש המון שיקולים שבאים לידי ביטוי, אנחנו רוצים את ״דירת החלומות״ שלנו, קרוב למשפחה, לעבודה, עם מוסדות חינוך מעולים ופארקים ירוקים. קל מאוד להתאהב בדירה שראיתם ולהתאים אותה לצרכים שלכם. אבל האמת היא שלא בטוח שהבנק רואה את היכולת שלכם באותה עין. האישור העקרוני שקיבלנו בבנק הוא ״תקרת הזכוכית״ שלנו, הוא סכום המשכנתא המקסימלי שנוכל לקבל מהבנק לטובת הרכישה. האישור העקרוני מאפשר לנו לחפש דירות בטווח מחירים ריאלי. כך תוכלו לעמוד במחויבות שלכם תוך התחשבות בצרכים וברצונות שלנו יחד עם התקציב האמיתי שלכם.

2.הגנה משפטית וכלכלית – האישור העקרוני הוא רשת הביטחון שמוודאת שלא תיכנסו למחויבות שאתם לא יכולים לעמוד בה. תתארו לעצמכם מצב בו אחרי חיפושים רבים סוף סוף מצאתם את ״דירת החלומות״ שלכם. חתמתם על חוזה או על זיכרון דברים (חוזה מחייב לכל דבר ועניין) לרכישת דירה אבל כשניגשתם לבנק לקבל את האישור - התברר שהבנק רואה את הדברים אחרת ומסרב לתת לכם את הסכום הדרוש.

במצב כזה שבו אתם בעצם לא מסוגלים לממן את הרכישה, אתם עלולים להיקלע להפרת חוזה יסודית מול המוכר. הפרת חוזה כזו עלולה לגרור אתכם להליך משפטי יקר ולתשלום קנסות כבדים של עשרות ואף מאות אלפי שקלים. האישור העקרוני מוודא שלא תיכנסו למחויבות שאין לכם יכולת לעמוד בה.

3.כוח המיקוח מול מוכרים ומתווכים – לעיתים בשוק הנדל״ן הדינמי, המוכנות והיכולת לסגור עסקה מהר הן אלו שקובעות את התוצאה. כשאתם מגיעים למשא ומתן עם אישור עקרוני ביד, אתם משדרים רצינות ומראים שאתם זמינים לסגור עסקה כאן ועכשיו ולעיתים אף למנף את זה במשא ומתן לטובתכם. כאשר המוכר יודע שיש גוף פיננסי שכבר בדק אתכם ונתן ״אור ירוק״, יש לכם יתרון אדיר מול קונים אחרים שרק התחילו לבדוק את האפשרויות שלהם.

חשוב מאוד לציין שלאישור עקרוני מהבנק יש תאריך תפוגה ! לא קיבלנו מהבנק צ׳ק פתוח ללא הגבלה. הבנק שומר לנו את הריביות שהובטחו לזמן קצר מאוד – בדרך כלל ל-24 ימים בלבד. אם עבר הזמן הזה והריביות בשוק משתנות האישור שבדקנו כבר לא רלוונטי ונצטרך להפיק אישור חדש עם תנאים מעודכנים. לכן, התזמון הוא הכל: מוציאים אישור עקרוני כשאתם באמת מוכנים להתקדם ולא רגע אחד מאוחר מידי.

איך הבנק מחליט אם לאשר אותנו (הנוסחה הסודית) ?

כפי שכבר ציינו לעיל, בפועל אישור עקרוני הוא מבחן הסיכונים המשמעותי ביותר שנעבור מול הבנק. בעצם מדובר במערכת של חוקים ונוסחאות שבוחנות סיכונים וכשמבינים את המספרים שמאחורי האישור העקרוני מבינים מה השיקולים של הבנק במתן האישור. כשאתם מבקשים אישור עקרוני, הבנק לא רק ״מסתכל״ על הנתונים, הוא מריץ בדיקת סיכונים קפדנית. כדי להגיע מוכנים, כדאי להבין את שלושת המדדים העיקריים שקובעים את גורל הבקשה שלנו :

1.יחס החזר מהכנסה – במילים פשוטות: הבנק רוצה לדעת איזה חלק מההכנסה החודשית שלנו הולך לטובת החזר המשכנתא. החישוב מתבצע לפי ההחזר החודשי המתוכנן חלקי ההכנסה נטו שלנו (הכנסות בניכוי החזר חובות קבועים שנותרו להם מעל 18 חודש כמו הלוואת רכב או הלוואה מהבנק).

אומנם לפי הנחיות בנק ישראל, יחס ההחזר המקסימלי המקובל הוא סביב 40%, אך בפועל רוב הבנקים מעדיפים לראות יחס החזר של עד 30-35%. הסיבה לכך היא שהחיים משתנים, היום אנחנו זוג צעיר ללא ילדים ועוד מספר שנים ככל הנראה התא המשפחתי שלנו יגדל. המשכנתא תלווה אותנו להרבה מאוד שנים, אנחנו צריכים לחיות עם המשכנתא כשותף סמוי ולדעת שהיא לא מפריעה לנו לנהל את חיינו במשך השנים.

הנוסחה שהבנק רואה: הבנק לא מסתכל רק על השורה התחתונה בתלוש, אלא על מה שנשאר לכם למחייה:

דוגמה פשוטה

• הכנסה חודשית (נטו): 18,000 ש״ח.
• החזר משכנתא מבוקש : 6,000 ש״ח.
• התוצאה: יחס ההחזר הוא 33% ( ש״ח 6,000 מתוך 18,000 ש״ח) הבנק רואה בזה יחס בריא שנשאר מספיק כסף להוצאות מחייה.

לפני שאתם מתייצבים מול פקיד משכנתאות, כדאי להגיע מוכנים עם המספרים שלכם. קחו דף ועט (או אקסל פשוט ) וחלקו אותו לשניים:

• בצד אחד – הכנסות נטו: סכמו את כל השכר שנכנס לבנק, בתוספת הכנסות קבועות נוספות (כמו שכר דירה מנכס אחר).
• בצד השני – הוצאות והתחייבויות : סכמו את כל הוצאות הבית הקבועות (חשמל, ארנונה, מים) וחשוב מכך – כל הלוואה או ליסינג רכב שיש לכם ליותר מ-18 חודשים.

כשתפחיתו את ההוצאות וההתחייבויות מההכנסות, תגיעו להכנסה הפנויה האמיתית שלכם. זהו המספר הקדוש שהבנק מסתכל עליו, והוא זה שיקבע בכמה משכנתא תוכלו באמת לעמוד מבלי ״להיחנק״ כלכלית. ידיעה מוקדמת של המספר הזה היא קודם כל נקודת הזינוק הכי טובה בשבילכם כדי להבין מה היכולת שלכם לעמוד בהחזר משכנתא אבל גם נקודת זינוק שלכם למשא ומתן מול הבנק.

2.אחוז המימון– אחרי שהבנק בדק כמה אנחנו מרוויחים ומה יכולת ההחזר שלנו הוא עובר לבדוק את הצד השני של המשוואה: הנכס עצמו. אחוז המימון הוא למעשה החלק שהבנק מלווה לנו כדי להגיע למחיר הדירה.

• מה אחוז המימון המקסימלי שניתן לקבל ? לפי הנחיות בנק ישראל, אחוז המימון המקסימלי משתנה לפי סוג העסקה, בהתאם לזאת ייקבע ההון העצמי שאנחנו נצטרך להביא לעסקה בעצמנו:
• בדירה ראשונה: ניתן לקבל עד 75% מימון (צריך להביא 25% הון עצמי).
• במשפרי דיור/שיחלוף דירה: ניתן לקבל עד 70% מימון (צריך להביא 30% הון עצמי).
• בדירה להשקעה: ניתן לקבל עד 50% מימון (צריך להביא 50% הון עצמי).
• במחיר להשתכן/דירה בהנחה: ניתן לקבל עד 90% מימון משווי השוק של הדירה (לא ממחיר חוזה), בכפוף להון עצמי מינימלי של 100,000 ש״ח ולמגבלות השמאות של בנק ישראל.

בשלב זה הבנק בא בעצם ושואל את עצמו (ואותנו) כמה שאלות פשוטות:

• מה עלות הדירה שאתם רוצים לרכוש ?
• מה ההון העצמי שלכם ?
• מה הסכום שתצטרכו ממני לטובת העסקה ?

הבנק לא בודק אם אנחנו עומדים ברף המקסימלי, אלא מתמחר את הריביות שהוא מציע לנו לפי מדרגות סיכון. ככל שאחוז המימון שלנו יהיה נמוך יותר ויעבור למדרגה נמוכה יותר, כך הריביות שיוצעו לנו יהיו אטרקטיביות יותר.

עד 45% מימון: המדרגה עם הריבית האטרקטיבית ביותר שנוכל לקבל.

עד 60% מימון: מדרגת הביניים.

עד 75% מימון: המדרגה שבה הסיכון לבנק גבוה יותר ולכן הריבית פחות אטרקטיבית באופן יחסי.

3. דירוג אשראי (BDI) – תעודת הזהות הפיננסית שלכם

אחרי שהבנק בדק את יחס ההחזר שלנו (הכנסה פנויה) ואת אחוז המימון שאנחנו צריכים ( הון עצמי) הבנק עובר לשאלה הכי אישית: מי אנחנו בתור לווים ? ועל זה הוא עונה באמצעות בדיקה של ״תעודת הזהות הפיננסית שלנו״.

מה הבנק באמת מחפש לדעת ? ברגע שאנחנו מבקשים מהבנק אישור עקרוני, הבנק מושך דוח ממערכת נתוני אשראי של בנק ישראל שמפרט איך התנהלנו עם כסף ב-3 השנים האחרונות. בשורה התחתונה הבנק רוצה לראות שאתם לווים ״משעממים״ – כאלה שעומדים בהתחייבויות שלהם ומתנהלים פיננסית באופן משביע ידי רצון.

ישנן דרגות שונות של ״כתמים״ בדוח:

• הנורות הצהובות – חריגות קטנות מהמסגרת, צ׳קים שחזרו, הוראות קבע שלא כובדו, או פיגורים בהלוואת קיימות. כל אלה הם דברים שלפעמים אפשר להסביר, אבל הם עלולים לגרום לבנק להעלות לנו את הריבית או לראות אותנו באור שונה.
• הנורות האדומות (עצור) – אם יש בהווה או בהיסטוריה פשיטת רגל, חשבון מוגבל או תיק בהוצאה לפועל. אם מדובר באירועים היסטוריים שבאו על פתרונם ייתכן ונוכל להתמודד איתם בתכנון מראש בעת הפניה לבנק. אם מדובר באירועים מההווה ייתכן ויהיה מדובר ב ״קו אדום״ עבור הבנקים ואנחנו עלולים לקבל סירוב מיידי לבקשה.

השורה התחתונה: איך הכל מתחבר לכיס שלכם ?

אתם מבינים עכשיו ששלושת המדדים שדיברנו עליהם- יחס החזר, אחוז המימון ודירוג אשראי הם לא דרישות נפרדות אלא חלקים שונים באותה שרשרת. הנה שני מצבים שבהם רוכשים פוגשים את המציאות מאוחר מידי:

1.מלכוד ההון העצמי: הגענו לבנק עם 25% הון עצמי, אבל בגלל שההכנסה הפנויה שלכם (יחס ההחזר) לא מספיקה להחזר המבוקש, הבנק מציע לכם משכנתא קטנה יותר. התוצאה: אנחנו חייבים לשנות תוכנית, חייבים פתאום לגייס יותר הון עצמי מהבית כדי לסגור את העסקה.

2. מלכוד דירוג אשראי: ההכנסה הפנויה שלנו מספקת והון העצמי מספיק, אבל בבדיקת נתוני האשראי מתגלה ״כתם״ מהעבר. התוצאה: הבנק מחמיר את התנאים או מסרב לבקשה לחלוטין.

אל תתנו לזה לקרות לכם. תכנון מוקדם הוא המפתח להקלה על כל התהליך. בדיוק בשביל זה הקמנו את הומסקור. כדי שתוכלו להזין את הנתונים שלכם בסימולטור ולקבל הערכה מדויקת ככל הניתן של המצב שלכם. הכלי נועד לעזור לכם לתכנן, לבדוק תרחישים ולהגיע מוכנים יותר, עוד לפני שפניתם לבנק.