האם הורדת ריבית בנק ישראל הופכת את מחזור המשכנתא למשתלם?

הורדת הריבית על ידי בנק ישראל פותחת חלון הזדמנויות משמעותי להוזלת עלויות המשכנתא, אך אינה מבטיחה בהכרח כדאיות אוטומטית. אנחנו מניחים שבמהלך השנה האחרונה נתקלתם יותר מפעם אחת בכותרות חוגגות בחדשות על הורדת הריבית על ידי בנק ישראל. בניגוד לכותרות החוגגות החדשות, החיסכון האמיתי לרוב אינו מגיע מהעדכון האוטומטי של הריבית, אלא מההזדמנות לבצע בחינה מחודשת לתמהיל המשכנתא שלכם.

אשליית הפריים: הורדת הריבית כטריגר בלבד

אם נשים את הקלפים על השולחן וניכנס לפרופורציות: ירידה של 0.25% בריבית בנק ישראל מתורגמת בפועל להוזלה של כ-12 עד 15 שקלים בלבד בחודש על כל 100,000 שקלים שנותרו לכם במסלול הפריים (תלוי ביתרת שנות ההלוואה). עבור הלווה הממוצע, מדובר בחיסכון תזרימי זניח בלבד.

לכן, אפשר להגיד שקודם כל יש להתייחס להחלטת הנגיד כאל טריגר לשינוי מגמה בסביבת הריבית בה אנחנו נמצאים. זוהי קריאת השכמה עבורכם לבצע בדיקת כדאיות מחזור משכנתא. ייתכן שהחיסכון הגדול בכלל מסתתר בשאר חלקי תמהיל המשכנתא שלכם: המסלולים הקבועים והמשתנים שלקחתם בתקופות של ריבית שיא.

מה באמת קובע את מחיר הריביות הקבועות והמשתנות?

בכל מקום אפשרי אתם נתקלים בכותרות ״הנגיד שוב מוריד את הריבית״ או ״תזוזה בשוק הנדל״ן בעקבות החלטת הנגיד על הורדת הריבית״. אחת הטעויות הנפוצות היא להניח שברגע שהנגיד מוריד את הריבית, כל מסלולי המשכנתא בבנק מוזלים אוטומטית בבוקר שאחרי. בפועל, רק מסלול הפריים צמוד להחלטת בנק ישראל, הריביות במסלולים הקבועים (קל״צ) והמשתנים מתומחרות על בסיסי עקום התשואות של אגרות החוב (אג״ח) הממשלתיות בשוק ההון ועלויות הגיוס של הבנקים.

מכיוון ששוק ההון הוא מנגנון שצופה פני עתיד, הריביות במסלולים אלו יתחילו לרוב לרדת בהתאם לציפיות האינפלציה והמאקרו-כלכלה- שבועות ולעיתים חודשים לפני שבנק ישראל מפרסם את החלטתו הרשמית. מי שיושב על הגדר ומחכה להודעת הנגיד, עלול לפספס את תזמון השוק האמיתי.

איך מגיב כל מסלול, והאם נדרשת פעולה ?

כדי לנצל את סביבת הריבית החדשה, יש להבין את המנגנון של כל מסלול בנפרד.

המלכודת המתמטית של קנסות היציאה

חשוב להבין את השורה התחתונה: בנק הוא גוף עסקי, והוא מרוויח מתמחור הריבית למשכנתא שלכם. אם אתם משלמים יותר מריבית ממוצעת בשוק הוא מרוויח, אם אתם משלמים פחות מריבית ממוצעת בשוק הוא מפסיד.

כאן בדיוק טמון המלכוד הפיננסי של עולם מחזורי המשכנתא: עמלת הפירעון המוקדם (קנס ההיוון) נועדה לפצות את הבנק על אובדן התשואה העתידית, כאשר הוא נאלץ לקבל מכם חזרה את הכסף ולהלוות אותו מחדש לשוק בריבית נמוכה יותר.

המשמעות היא חדה - ככל שריביות השוק יורדות והמחזור נראה על פניו אטרקטיבי יותר, כך הקנס על המסלולים הקבועים יזנק. בחינה אנליטית נכונה דורשת לוודא שסך החיסכון בתשלומי הריבית העתידיים גבוה משמעותית מהקנס המיידי שתשלמו, תוך שמירה או קיצור של תקופת ההלוואה המקורית.

חשוב לציין כי במסלול הפריים אין קנסות יציאה ובשלל המסלולים המשתנים בתחנת השינוי ריבית ניתן למחזר את המסלול ללא קנסות יציאה.

אל תנסו, תחשבו

אל תתעלמו מחדשות כלכליות, תשתמשו בהן כזריקת השכמה לבצע בדק בית. רוב האנשים חוששים מהחלטות פיננסיות משמעותיות שמחייבות חישובים כמותיים מדויקים.

על מנת להקל עליכם ולעזור לכם להבין אם זה הזמן הנכון עבורכם לפעול בנוגע למחזור המשכנתא שלכם. בנינו את מחשבון מחזור המשכנתא שלנו. המערכת תחשב עבורכם האם קיימת היתכנות למחזור משכנתא ותספק לכם דוח כדאיות מחזור משכנתא.